廊坊限购令砍下温柔一刀 开发商不怕限购怕整顿

“现在购买可以享受 20% 的首付,但我们不知道政策什么时候开始正式实施,不能保证办理过程中会不会让顾客追加首付。”在廊坊固安一家售楼处,销售员小李对记者表示,新政的出台让许多开发商措手不及,面对想在政策正式实施前购房的顾客,小李只能一遍遍地耐心解释。

 

4 月 7 日,记者走访了固安县部分楼盘,和此前相比,人流量并没有明显减少,甚至有不少消费者在限购政策出台后都赶来购房。“清明节假期时人比较多。”小李说。

 

所谓的限购政策,就是 4 月 1 日晚间廊坊市政府发布的该市房地产调控意见 ( 下称《意见》 ) 。意见明确,大厂、三河、香河、固安环京 4 县 ( 市 ) 将实行住房限购和差别化住房信贷政策,非当地户籍居民家庭限购 1 套住房且购房首付款比例不低于 30% 等新政。

 

由于新政中一些细则还未明确,具体实施时间也未公布,利用“时间差”,一些开发商加大了销售力度,而另一些开发商却封盘坐等涨价。

 

压力下的调控

 

对于这次的限购政策,在一位要求匿名的燕郊 ( 属于三河市 ) 地产界人士看来,是“最荒诞的一次”。以前燕郊也曾经限购过,外地人在燕郊买房需要社保和纳税证明,而这次却丝毫没有提及。虽然政府公开要求房地产商不要涨价,但心里还是对此有些犹豫,因为每年房地产契税占燕郊财政收入一半以上。

 

和别的限购城市相比,廊坊的这次限购政策确实显得有些“不情愿”,不仅政策模糊不清,具体实施日期也没有公布,市场对此反应也并不强烈。

 

此前,北京市政府东迁还是一个传闻,通州和廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县房价便迅速升温。此后,国务院副总理张高丽明确指出,不能借京津冀一体化炒作房价,作为对这项指示的回应,北京市通州区先行下发了从严限购的政策,而后北京市才逐步正式公布了北京市政府的东迁计划。

 

在“最严限购”的背景下通州楼市得以冷却,但北京市政府东迁消息却彻底点燃了燕郊、大厂、香河的楼市,燕郊的房价更是急速蹿升,均价早已超过两万元。与此同时,紧邻北京南部的固安县也由于首都第二机场的利好出现房价急速攀升,仅仅用了不到两个月的时间,房价就从 8000 元 / 平米涨到了 11000-12000 元 / 平米。

 

面对环京区域房价的疯涨, 3 月中下旬开始,市场上就有传言称,廊坊市政府将要对“北三县”实施楼市调控政策, 4 月 1 日晚,环京楼市限购令便正式出台,固安县也被纳入其中。措施中第四条最为引人关注,其规定环京 4 县市将实行住房限购和差别化住房信贷政策,即非本地户籍居民家庭限购 1 套住房且购房首付款比例不低于 30% ,而按照之前的规定,同样情况下首付为 20% 。

 

有业内人士分析,从固安县也被纳入限购范围来看,本次政策出台最主要的原因是房价过快上涨引起了有关部门的重视。

 

“廊坊出台限购政策肯定是有压力,是在压力的基础之上出台的一个调控收紧的政策。”亚豪机构市场总监郭毅对记者表示,这几个地方房价上涨的速度很快,这也引起了主管部门的警惕。

 

上述燕郊地产界人士也对记者表示,廊坊市出台限购政策是受到了来自北京的压力。此外,也有消息称,此次限购政策是在京津冀协同发展领导小组的指示下出台的。

 

郭毅说,从地方政府的角度考虑,廊坊房地产是支柱性产业,他们并不想打压房地产市场,但是受到了各个主管部门的压力,必须要进行调控。所以廊坊市政府陷于一种“不得不调,但又不想调得太狠”的状态中。在她看来,廊坊出台的政策调控的力度是可控的,调控的主动权掌握在地方政府手里,而他们最终的目的是“房价涨幅得以控制,投资型人群得以减少”。

 

而政策是否会对房地产市场形成较大影响,还要看执行情况。首先,对于本地户籍的界定比较模糊,《意见》中并没有明确是环京 4 个县市 ( 三河市、大厂县、香河县、固安县 ) 的户籍,还是廊坊市的户籍;此外对于本地户籍也没有明确限购套数的要求,这样来看,标准还是比较宽松的。其次,虽然首付比例从原来的 20% 提升至 30% ,但市场影响仍然不会太大。因为廊坊市很多开发商提供一种分期首付的促销策略,在某种程度上起到了对冲作用。

 

整治销售乱象

 

“近期,政府在环京 4 县市展开专项整治,很多项目都暂停销售了。” 4 月 6 日,记者致电燕郊一家房产中介得到这样的答复。记者了解到,截止到目前,如限购、提首付等环京县市的楼市调控措施仍未实质落地,一些楼盘仍然可以以 20% 的首付购房,一些楼盘则已经主动将首付提高至 30% 。

 

“越限越涨。”上述燕郊地产界人士对记者表示,很多项目封盘并非由于政策过渡,而是开发商捂盘,等着继续涨价。燕郊房地产市场比较特殊,目前库存已经不足 6000 套。“存量不多,不愁卖,而且现在开发商拿地越来越难了。”

 

一些开发商在等着涨价,一些开发商却在加快出售房源的进度,因为他们不清楚新政具体会如何操作,也不清楚具体何时实施。记者在固安县看到,一些楼盘正以新政马上实施为由催促购房者尽快出手。而在燕郊,也有楼盘正抓紧开盘,引发了购房者抢购。

 

相较于能否威胁到房价,环京 4 县 ( 市 ) 的开发商们更担心政府加大对销售乱象的整治力度。

 

在整个环京地区楼市,乱象一直存在。廊坊市在出台新政的同时,也组织相关行政执法部门对环京县 ( 市 ) 房地产市场进行专项整治,记者从廊坊市住房保障和房产管理局了解到,本次专项整治主要针对实施新政的环京 4 县 ( 市 ) 。

 

据了解,环京 4 县 ( 市 ) 就稳控房价、规范营销行为重点约谈了在建在售项目的房地产企业 79 家。其中三河市 6 家、大厂县 27 家、香河县 16 家、固安县 30 家,并要求相关企业积极营造诚信健康的发展环境。此外,廊坊市大力开展对房地产开发企业经营销售的集中检查整顿,严厉打击违规销售、虚假宣传、哄抬物价等行为共 14 起,其中香河 8 起、固安 6 起,目前已全部立案调查。

 

记者此前曾赴固安、燕郊走访楼市发现,这些地方楼市销售乱象丛生,一些楼盘对于没有预售证就开售毫不避讳,在限购之前,记者走访多家售楼处发现,一些楼盘没有预售证就开售,一些楼盘则是有的房源有预售证,有的没有。

 

4 月 7 日,记者来到其中一家楼盘,他们已经暂停销售没有预售证的楼盘。“最近查得很严,我们也不敢顶风作案。”这位销售人员对记者说。

 

在环京地区,还有一种服务深受销售者的“喜爱”。此前,购买首套房只需支付 20% 的首付,并且贷款利率为基准利率。而二套则需要支付 30% 的首付,贷款利率还需上浮 10% 。一些售楼处为顾客提供“一条龙服务”,可以帮消费者办理假结婚证用于贷款,享受首套房待遇。

 

“这些银行都知道,他们也是睁一只眼闭一只眼。”一位售楼人员对记者表示,许多顾客都用这种方式购房,并且成功获得了贷款。 4 月 7 日,记者再次得到答复,目前采用这种方式仍然可以按照首套房交易。

 

此外,在环京楼市,“电商优惠”也是一个普遍现象,很多楼盘推出“ 5 万抵 10 万”或“ 3.5 万抵 7 万”等活动,但这部分支出却没有被写入购房合同。而开发商捂盘销售,分批放出房源的销售策略,在环京地区更是常见。春节后的固安楼市,一些楼盘每开一批房源就涨价几百到一千元不等,就在这样的节奏下,固安房价从春节前的 8000 元 / 平米涨到目前的 11000-12000/ 平米。

 

廊坊市住房保障和房产管理局一位工作人员对记者表示,此次专项整治力度很大,对于开发商的一些违规行为将作出惩罚。