宋清辉:去杠杆化成为本轮房地产新政重点

今年农历春节过后,中国房价开启了“火箭模式”,犹如飞天一样的房价令人心惊胆战。但上海和深圳迅速出台的限购政策给楼市上涨的“熊熊火焰”犹如泼了当头冷水,迅速降温。同为一线城市的北京限购还会远吗?

 

笔者认为,北京收紧限购政策概率较大,但北京限购力度可能不会太大。事实上,在上海公布最新限购政策之前,北京限购措施已经被认为史上最严厉限购政策:“五年社保或纳税”已经被认为是最高门槛,令多少“英雄好汉”无奈持币观望。北京市常务副市长李士祥在今年博鳌亚洲论坛上接受媒体采访时说:“北京今年年初以来房价上涨幅度为 11.3% ,不是最高的。”同时他表示,北京一直在控制房价过快上涨,房价上涨在合理区间内。

 

不过,今年春节以来,房价上涨速度的确有些过快,尤其是场外配资例如首付贷等金融融资工具,令金融安全得不到保障,直接影响到金融链条的稳定性,毕竟谁也承担不了金融链条破裂带来的负面效应。但是,楼市限购真的是降房价的“灵丹妙药”吗?

 

其实,只要看看北京的限购政策就知道了。北京的限购政策负担的功能不仅仅是让房价下跌,更主要的是,通过控制房地产的开发控制北京市人口过快上涨。需要注意的是,北京市对外地人口买房的门槛是规定必须满足连续纳税或五年社保,但实际上,如果一旦五年期满后,买房的人口或将现“井喷”现象。

 

2016 年春节前后就是很好的实例。从 2010 年限购,一直到 2016 年正好是五年时间。也就是说够资格买房的人大幅增加,因此,加上中介造势渲染,房价上涨迅速。

 

所以,限购政策只是从需求方控制,这样的确在一定程度上可以缓解房价上涨过快的趋势,但同时打击了刚需群体,而且限购政策更是增强了人们“物以稀为贵”的心理上涨预期。笔者认为,解决这一棘手的问题,还需要从供给端解决问题,增加土地供应,同时增加廉租房和公租房的供应等,让市场供求关系出现逆转。

 

值得一提的是,中国房价之所以高居不下,也与各级地方政府的“阳奉阴违”相关。长期以来,地方政府的“土地财政”已经令地方政府尝到了近乎“不劳而获”的甜头。当前,土地财政已经占据地方收入的半壁江山。据财政部公布的 2014 年财政收支情况显示,地方政府性基金收入 4.99 万亿,其中国有土地使用权出让收入 4.26 万亿,同比增加 1340 亿元,增长 3.2% ,卖地收入占比超 50% 。

 

故此,笔者认为,当务之急政府亟需要做的是,必须依靠供给侧改革,去产能以及进行结构性改革,实现产业升级,加大地方财政税收,深化改革力度降低对土地财政的依赖。事实上,这不仅是在拯救中国房价,更是拯救中国经济。房地产的强大吸附力已经令其他行业近乎“寸草不生”,透支了实体经济的生长力,挤占了中国民营企业的融资空间,这对当前进行的结构性改革以及中国经济转型都是极为不利的。

 

另外需强调的是,本轮限购政策中调整去杠杆成为重点,例如深圳此次新政中,明确表示要加强房地产金融风险防控,结合前期首付贷风险排查情况,开展金融风险排查和专项整治,严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。上海“沪九条”也明确指出,严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

 

由此可以看出,本轮房地产新政的重点是去杠杆化,因为在房地产市场利用加杠杆手段去库存的反常现象,已经引起决策层的高度重视。若再不加以防控,放大的资金杠杆将会催生出房地产市场泡沫,带来巨大的金融风险。去年的股市剧烈波动,已经消灭了不少中产阶级,鉴于楼市体量大、牵涉面广,给金融市场造成的危害也许更大。